公司登記在自己家，六年後賣房會多繳多少稅？

很多剛創業的人會想：「反正房子是我自己的，公司登記在家裡不用多花一毛錢。」這句話對了一半——登記當下確實不用花錢，但如果這間房子未來有出售計畫，帳會在賣房那一刻一次結清，而且金額通常比大家想像的大很多。

這篇把三層稅務影響拆開講清楚：房屋稅、地價稅（每年小額增加），以及房地合一稅（賣房時的一次性衝擊，也是真正的重點）。

大部分人只算到「省下的錢」，沒算到「未來要多繳的稅」

公司登記地址只要有合法使用權即可，不強制要求是商辦。所以理論上把公司登記在自己家是合法的，這點沒有問題。問題出在稅法對於「這間房子有沒有供營業使用」的認定非常嚴格。許多人以為沒有實際員工在此辦公就沒事，但只要「將公司登記於此，且經稅務機關認定為供營業使用」，相關的自住稅務優惠就會跟著改變。

房屋稅怎麼變？1.2% 到 3% 的差距

高雄市目前的房屋稅率（自 113 年 7 月 1 日起）：

如果房屋「部分」供營業使用（例如自宅一角放辦公桌），會依實際使用面積比例分別課稅：自住部分維持 1.2%，營業部分改按 3% 計算。但要注意，非住家用的課稅面積最低不得少於全部面積的 1/6——也就是說，就算你只在客廳角落擺一張辦公桌，稅務機關認定的營業面積下限就是房屋總面積的 1/6，不會因為你用得少就算得更低。

地價稅也會被拆分計算

邏輯跟房屋稅一樣：登記營業使用的比例部分，改按一般用地稅率課徵，其餘維持自用住宅優惠稅率。這兩項（房屋稅＋地價稅）通常一年只會多繳幾千元，屬於「有感但不痛」的程度。

真正的殺傷力：房地合一稅的 400 萬免稅額與 10% 優惠稅率

依《所得稅法》第 4 條之 5，個人出售自住房地，若同時符合以下三項條件，課稅所得 400 萬元以內免稅，超過部分僅按最低稅率 10% 課徵：

1. 本人、配偶或未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿 6 年
2. 交易前 6 年內，無出租、供營業或執行業務使用
3. 本人與配偶及未成年子女於交易前 6 年內未曾適用過本項優惠

如果將公司登記在自宅，且該房屋因此被認定為供營業使用，就會打破房地合一稅自住房地優惠的第 2 項條件；交易前 6 年內只要有出租、供營業或執行業務使用，就無法適用 400 萬元免稅額及超過部分 10% 的優惠稅率。而且這項認定不是按面積比例打折——只要交易前 6 年內曾經有營業登記並經認定為供營業使用的事實，整筆交易就會失去整組優惠資格，改按一般稅率課徵：持有未逾 2 年 45%、2～5 年 35%、5～10 年 20%、超過 10 年 15%。

完整試算：登記與不登記，六年後差多少？

以下是一組示範情境，數字為便於說明所設定的假設值，不代表任何實際個案，請以自己房屋的課稅現值與公告地價實際試算為準。

兩者差距約 81.8 萬元，其中持有期間多繳的房屋稅與地價稅只占約 1.8 萬元，剩下的 80 萬元全部來自賣房時一次性失去的自住優惠。這正是這篇文章一開始想強調的重點：年年的小額增加不是重點，賣房那天的一次性衝擊才是。

一個例外：如果你是純線上創業者

誠實講一個對「登記在家」有利的例外規定：依財政部相關函釋，若同時符合以下三項條件，可申請房屋稅全數按自用住宅稅率課徵，不會被拆分課稅：

• 未僱用員工
• 實際營業活動均以行動裝置（手機、筆電）完成
• 該房屋未供辦公或存放與營業活動相關之設備及物品

這對純電商、接案工作者這類「家裡完全看不出有在做生意」的人是友善規定。但要特別提醒：這項函釋處理的是房屋稅，不代表房地合一稅的自住優惠也會自動比照適用。「供營業使用」在所得稅法上的認定標準，不必然與地方稅的房屋稅認定一致，這塊建議實際出售前直接洽詢國稅局或稅務顧問確認個案狀況，不要單憑房屋稅有沒有被拆分課稅來判斷房地合一稅的資格。

如果已經登記在自家了，還能補救嗎？

條件 2 看的是「交易前 6 年內」，不是「持有期間內曾經有過」。也就是說，如果現在已經登記在自宅，但短期內沒有出售計畫，之後隨時可以把公司登記遷出；只要在正式出售前的 6 年內該屋沒有營業登記與使用紀錄，理論上仍有機會重新符合自住優惠條件。實際能否適用，仍需符合設籍、居住等其餘條件，並以國稅局最終認定為準。

想長期持有房子，又需要正式登記地址，該怎麼辦？

如果房子有出售計畫（不論是 3 年後還是 10 年後），最單純的做法就是不要把公司登記在這間房子上，改用工商借址登記——用商務中心的地址完成公司設立與工商登記，自己的房子完全不參與營業認定，房屋稅、地價稅、房地合一稅的自住資格都不受影響。